In the “good life paradigm” in Spain, I saw the distance of Chinese community business.

在西班牙“美好生活典范”里,我看到了中国社区商业的距离

Juan & 金婷

彼山设计(BE DESIGN)的建筑设计师Juan Rodríguez出生于西班牙马拉加,曾获得马德里欧洲大学硕士、学士学位,是西班牙注册建筑师,来中国工作生活6年有余。Juan通过分享马德里圣安东市场的改造案例,与中国编辑金婷共同探讨对中欧社区商业的观察体悟,以寻求“美好生活最后一公里”的真正奥义。

你下了班或者周末闲着会干嘛?我想肯定不会逛菜市场。这大热天的,走进一排排不炒熟就不认识的青菜和血肉模糊的大型屠杀现场,在此起彼伏的叫卖声里陷入选择恐惧症,太考验脑力和眼力劲儿,更别说盯紧上秤的0.01秒同时跟老板讨根小葱或香菜了。

相比之下,我们早已习惯去冷气充足、陈列整齐、品种齐全、物美价廉的超市屯粮。随着互联网基因植入后买菜更方便了,下班路上点好单,到家直接从门把手上拎进去下锅,免了一路扛两大袋,跟自己的臂力和耐力较劲。

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生猛的深圳蛇口海鲜市场,可惜每条鱼我都不认识

有人说商超终将取代菜市场,有人说少了菜市场社区就没了灵气,如何两者兼得?如今中国社区商业进入了黄金期,无论是万科、保利、碧桂园等地产开发商,还是阿里、京东等互联网巨头都正撸起袖子布局社区商业产品线,传统菜市场和大型超市在向着提升品质与体验感的混合业态进化。如何打造一个既满足日常生活所需,又适应小年轻的生活方式,还能成为邻里间友善的社交平台,是发展社区商业的必答题。

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商业地产重在商业,社区商业重在社区。对于传统菜市场的改造升级不仅仅是建筑规模、食品质量、互联网基因,最重要的,社区商业要滋养居民情感。因此,今天分享一个号称“美好生活典范”的传统市场改造案例——西班牙马德里圣安东市场(Mercado San Anton)。它之所以成为被居民认可的“亲切的邻里市场”,之所以成为“西班牙传统商业空间改造的典型案例”,正是在产品、服务、社交上做到了极致。

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社区商业的基底:邻里关系与社区精神 

圣安东市场位于Chueca社区,这里是西班牙马德里市的历史中心。早在1945年之前,圣安东市场还是一个古老的户外街头食品贩卖集市,空气里弥漫着泥土灰尘和难闻的气味。1945年西班牙内战结束后,政府修缮了市场,加了顶篷,毕竟世界战争背景下钢铁材料稀缺必须控制成本。

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古老的圣安东市场长这样儿

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不由地想起《权游》里多斯拉克人的集市

20世纪50-60年代,西班牙大批农村人口涌向城市,70年代马德里蓬勃发展,人口急剧增加,圣安东市场成为Chueca街坊们亲密的邻里市场。80年代马德里文化革命是西班牙政权由独裁回归民主的过渡时期,其鲜明特征是奇装异服,男扮女装、性解放、裸露…这场逆文化现象从此改变了马德里的形象。90年代后,彩虹文化成为社区文化的重要组成部分,自2007年Euro Pride后,每年“同志日”都是快乐的狂欢,大街小巷挂满彩虹灯,在广场上搞派对,连麦当劳都挂着彩虹气球。同志活动为社区带来了自豪感,加上邻里关系的浸润,逐渐形成了平等、包容、开放、自由的社区精神。

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马德里LGBT口号:Ames a quien ames, Madrid te quiere.(英译Whoever you love, Madrid loves you.)

来Chueca街区喝杯咖啡,你就能感觉到人际关系有多亲密,阳台上晾衣服的阿婆和楼下走过的街坊、鞋店里的老板,仿佛有着一家人的磁场。浓烈的人情味在圣安东市场也表现得淋漓尽致,商人不是商人,更是亲切的邻居,聊闲天,拉家常,互相知根知底。也就是说,国人进店第一句可能是“老板这个多少钱?”,在圣安东市场却是“天气不错啊,你今天真漂亮!”这是Chueca社区的历史文化基底,也是改造后的市场依然保留的珍贵情谊。

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改造难点、建筑外观与总体布局 

圣安东市场改造信息

地点:Augusto Figueroa Street, 24, 28004, Madrid

开发商:Asociación de Comerciantes del Mercado de SanAntón

设计师:QVE Arquitectos

设计时间节点:于2004年开始概念设计,于2007年拆除旧体并确立设计方案,于2008年-2011年建造

建筑面积:7354平方米(其中地上3层面积共计3717平方米)

建筑预算:14,750,000欧元(人民币约1.15亿元)

2002年,根据马德里市议会的市场现代发展计划,圣安东市场需要进行由内而外的全方位改造,来呼应21世纪实体商业机构的需求,前后历经9年。

改造期间,市场所有权发生了变化——从商人占有100%变为政府、企业、商人各占有市场的33.3%。原先占有市场的20位商贩减少至11位;公共机构承担了35%的翻新费用,保证了新市场作为公共空间的社会属性;大型分销公司Supercor连锁超市付了改造的工程经费,作为回报拥有了负一、二层空间。(我们曾在往期文章中讨论过旧改项目中城市管理者要尝试多元引入、综合管理的高段位模式,文末有直达链接可以回顾。)

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改造前的圣安东市场外景

社区建筑还保留着19世纪70年代后的鲜明特征——均匀的模块化设计,规整的阳台,雕花的图案,花岗岩点缀,赭石、泥土色、金色立面相互交错。统一的建筑风貌是特点,也是改造的难点:新市场要以一种安静的方式融入社区,不能过于突兀刺眼,要与整体环境和谐共处,呼应周边街道的布局;同时,还需用细微差别来做区分,自带商业体的规模和气场才能吸引顾客。

新圣安东市场建筑外表朴实无华,使用的了大面积的实心砖瓦材质,配以黑色金属,以区别于传统建筑。设计师说:“城市公共建筑的设计关注点不同于普通居民楼,因此我们通过它的规模、入口、材质等来寻找独特性,与其他建筑区别开来,同时还需要找到它与周围环境的连接点,找到社区的标志性色彩。最后我们使用经过处理的传统材料表达当代的美学,让商业体在街区市井中共融、不突兀,又有存在感,独树一帜。”

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为了避免沦为“我们经常路过却不太想进去的历史建筑”,打破庄严沉闷的气场,引导它成为公众活跃场所,设计师给市场设计了高达6m的入口,面向两条街道的交叉口,不拘谨不严肃,一年四季开敞的大门像是在对街道上的每一个人说着“欢迎光临”。

顾客进入大厅后在视觉上一揽全局,会被通透清晰的动线和琳琅满目的食品激发探索的欲望,他既可以直接逛一层食品店,也可以进入负一层进入超市。超市如同一个自治区域,顾客的流动不会干扰其他空间。

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进入圣安东市场大门后,上下行的电梯可通往负一层超市与一层食品店

新市场内部空间共7层,地上3层,地下4层,划分很理性:地上楼层都由商人协会运营,一层是传统食品店,二三层有餐厅、多功能空间和露台 ;Supercor连锁超市占有负一层的超市楼层和负二层的仓库楼层,负三、负四就是停车场。

这个在17年前提出改造构想,即便对今日来说依然具有创新性:联合提供高品质的新鲜食品,绿植视觉引导不同空间的功能和关系,通过暖光、可调节室温、开放式空间、统一规划的材质、设计感强的餐椅等细节的勾勒上,整体呈现出舒适、实用和前卫的市场设计,给顾客带来友好的、流连忘返的、休闲旅行式的购物体验。

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与时俱进的圣安东市场还设立了的官网和微杂志,官网分市场、活动、餐厅、博客、意见箱等等,色彩活泼,排版设计简洁明了。市场自我介绍写着“一个独特的空间,在马德里的心脏”,每一家食品店、餐厅都有单独页面介绍餐厅的种类、食材、理念,你也能找到最新的文化艺术活动信息和报名方式,还能随时给出建议。

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官网首页截图(https://www.mercadosananton.com)

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微杂志免费发放,排版一点都不含糊,上面写着“我们是骄傲的市场!我们拥有74年的历史,我们为身处马德里市中心而骄傲,我们为我们的客人而骄傲。”

一层主力灵魂店:新品种、高品质、高价格 

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圣安东市场一层食品店

一层拥有12家传统食品店,中庭的6根立柱呈放射状展开,6家主力店面积均等,视觉统一,处于中庭核心位置,是上楼的必经之路,其他6家店环绕铺开。

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一层的传统食品店通过工会整合食品摊位的做法,无论是生肉店、熟食店、水果店、蔬菜店、面包店、点心店、鱼肉店还是香料店…经营品类不会重合(除了两家肉店之外)。每家店都将一种品类做到了极致,你能找到来自全球各地的、或是平时很少见到的食材,比如牛肉店卖的是针对汉堡的30种产自世界各地的牛肉,面包店里有30多种香喷喷的面包。一层食品店均价高于超市,顾客根据诉求就知道他要去哪儿——如果需要物美价廉的基础款就选择超市,想要高品质、新鲜、新奇品质的就来一层逛逛。

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市场营业时间为10:00-24:00,但一层店铺会提前两小时打烊,22:00之后的顾客在享受楼上餐厅和露台的时候,依然可以通过半透明滑动面板看到新鲜诱人的食材,商家用优质食品直接与顾客对话,好过自卖自夸。

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二层餐厅与多功能属性空间:美食与文化实验室 

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二层10家餐饮一览

通过电梯抵达二层,这里有10家餐饮店和1个多功能空间。厉害的是,你能在餐厅吃到一层食品店的新食材,比如食品店竟然卖蟋蟀(顾客一定会想“好吃吗?怎么吃?”),对于这种日常不多见的东西,你可以先去二层餐厅尝一尝。一层食品货架与二层的餐厅菜单紧密咬合,食品店不断发掘新食材,餐厅不断挑战新菜单,吃货们不断尝试新物种,食材的引进者、制作者和品尝者互相影响,让顾客在层出不穷的新口味中不能自拔。

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好奇韩国餐厅的辛拉面卖得咋样

就餐区环绕着中庭,顾客点完单之后坐在环形通道上享用,视线开阔,可以看到一层传统食品摊位的鲜活动态。这种混合集成极大地丰富了空间功能,市场与顾客之间产生了奇妙的交互。

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二层的多功能混合属性空间赋予了市场另一个特色,这里不定期举办美食、教育、艺术多个领域的活动,比如烹饪研讨会、画展、阅读分享会、音乐演奏、戏剧表演等等,圣安东市场如同一个提供特色美食与文化多样性的实验室:顾客不仅能来市场填饱肚子,还能感受到文化因子。这里由市场经营者与市政厅文化区合作组织,所有公民都可以提出文化活动建议或在此聚会。促进了当代文化艺术的研究与传播,成为新兴艺术家分享信息、交流创作、活动承办的平台。

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三层餐厅与露台:建筑与城市相连 

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通往三层的只有楼梯,砖瓦与黑色金属材质呼应了建筑外立面。这里是马德里唯一一家位于市场屋顶的户外餐厅,不仅有国际食谱、种类繁多的鸡尾酒,还有品酒会、火腿切割大师班等有趣的研讨会。露台让建筑与城市相连,每当夜幕降临,这里似乎在邀请所有人走出家门,来感受城市中心的魅力,大家在美食美酒中愉悦放松,眼前的夜景美好而真实。

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结语

有人说菜市场、艺术馆、街道、本地人,才是一座城市的灵魂,既保留悠远厚重的历史和热情奔放的民族性格,又通过改造令其焕发新生,这就是马德里的魅力。圣安东市场对于传统市场颠覆性的改造并没有丢掉骨子里的特色,不仅没有减弱邻里市场的亲密程度,更张开双臂拥抱所有市民与游客,人与人之间享受着彼此信任、互惠互利的难得的亲密。

诚然,不同社会环境下人们的消费习惯都不相同,美国临街商铺较少,市民习惯开车,加上周工资制,多在周末去集中型的社区商业或购物中心屯粮。欧洲人更多居住在中小城镇,人口密度与建筑密度不高,注重品质和服务,商业街区基本能够满足步行距离范围内的日常生活所需。社区形成的人群结构也各异,欧美许多彩虹社区、移民社区,洛杉矶还有小西贡、小大阪、小东京这种“老乡社区”,而国内一二线城市有大量背井离乡的年轻人,历史形成的社区文化被分解,邻里之间越来越陌生,所以社区文化不同,抄不了,学不来。分享圣安东市场的成功案例不是号召盲目复制,而是要开阔视野,了解背后的逻辑——欧洲的社区商业是怎么做的,为什么这么做,于国内有何参考?

据赢商大数据统计,未来3年在全国将会有20000个社区要建成,而社区商业和人口是最匹配的商业,也是离生活最近的商业。在北京市规划国土委编制《建设项目规划使用性质、正面和负面清单》中,核心区限制各类用地调整为大型商业项目,鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

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大名鼎鼎的北京三源里菜市场,是新源里、三源里、顺源里社区1万余户3万多居民,及周边的昆仑饭店、长城饭店等大型酒店的农副产品购买渠道

回顾2019上半年,沃尔玛关15家店,新华都处置29家亏损店,卜蜂莲花亏超14亿,苏宁48亿收购家乐福中国80%股权…大卖场撤退,零售巨头被收购,无人便利店退潮,而开发商、互联网大佬们纷纷转换角色,从以往的零售空间提供方转变成“美好生活服务商”,社区商业成为新的战略高地,究其原因:预计到2020年,全国住宅物业面积将达300亿㎡,中国社区服务消费将迈入万亿级市场,城市核心地段商业的饱和,商业地产已成为存量市场,消费升级让食品质量、生活品质越来越受关注,各地发展城市副中心…

时下兴起的一批体量小,坪效高、业态组合灵活、可复制性强的“小而美”社区商业最受关注,如万科的自营生鲜市集“鱼羊市集”、盒马的新业态“盒马菜市”、华润置地的第四个商业产品线“万象食家”、瀚立商业的“万有集市”……一切还在探索中,尚未有一个成熟的高度的可复制的社区商业模式。如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客户、商家和社区三者进行有机“连接”,是社区商业成功的关键。

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在厦门万科·世茂溪望新街坊步行街内运营的“鱼羊市集”,包含新鲜蔬果、生活日常用品、厦门特色小吃、红酒等高性价比产品

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万有集市服务业态丰富,菜市场每种菜品可以通过二维码追根溯源,保证新鲜安全

圣安东市场尤其提醒了我们,“美好生活”的“美好”,需要情感浇筑,社区商业的本质是生活服务,聚焦周边家庭的生活需求,除了提高居民生活的便捷性、舒适性,更需要承担起社交和服务功能。改变当下“只讲商业不讲社区、只讲生意不讲服务、只讲数量不讲质量、只讲效率不讲效果”的生意经,让社区倡导健康的生活方式,找回地域特色和人文内核,才是实现“美好生活一公里”的最佳路径。

从传统集市到超市再到一站式购物的大型连锁,从买菜回家做饭到外卖一键送达,国人的消费行为一直在变化,甚至出现了返璞归真的趋势。随着新生活方式的自定义,随着高品质社区商业的覆盖,也许有一天你会厌倦于外卖的一次性碗筷,也许有一天,你会爱上出门买菜,回家吃饭。

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